房企抓緊市場窗口期去化 以價換量是出路
本報記者 蘇鍶 上海報道農地貸款率利最低銀行
"市場壓力大，以價換量方是出路。"上海某知名房企項目營銷總監分析，銀行年底前貸款額度不多瞭，應付不瞭大量貸款申請，將導致成交增長有限。
限購還未松綁，限貸也不明朗，長三角目前陷入瞭拉鋸戰。雖然市場預期突然轉為一片樂觀，但數據並不見得向好。據上海搜房數據監控中心截至10月8日統計，2014年10月1日至10月7日期間，上海商品住宅成交面積為6.97萬平方米，環比下跌66.13%，同比下跌57.32%；成交637套住宅，環比下跌62.94%，同比下跌53.13%；成交均價25451元/平方米，環比下跌13.48%，同比上漲7.13%。
一邊是成交低迷，一邊是供應激增，9月份上海市場的供求關系，已經表明開發商勢必要打一場營銷硬仗。平安好房CEO莊諾分析，央行節前突然發佈"放松限貸"政策，隻是激發瞭不少人前去看房，真正的成交量並沒有起來。主要有兩大原因，一是政策發佈有些突然，需要一段時間消化；二是商業銀行的放貸細則還沒有出來。對於購房者給予厚望的"7折利率"，銀行出於資金成本考慮，並不會輕易放行。
"十一"期間，多個開發商"漲價文件"在網絡流傳，雖然大多已被辟謠，但背後代表瞭是開發商試水的意願，也有業內人士認為這隻是一種營銷手段。
開發商目前普遍認為，10月是樓市的窗口期，暫時還難以構成逆轉，更多開發商傾向於去庫存、回籠資金。
德佑地產中二區區域總監張劍東表示，受"9·30房貸新政"影響，國慶7天二手市場的帶看量與成交量上升，客戶意願比較強烈，著急出手。尤其是部分符合"9·30房貸新政"的改善型需求客戶，原來的第二套是7成首付，而現在購買第二套普通住宅將享受首套房的優惠。業主方面目前以穩住價格為主，跳價還不是很明顯，主要是由於很多業主自身是置換型客戶，脫手的同時還急於買進，所以價格沒有太大變動。
德佑地產研究總監陸騎麟表示，"十一"假期前的房貸新政，對購房者心理產生瞭一定的沖擊。預計黃金周作為十月的開局蓄力，後期可能有更多的需求入市，銀十成交有望突破。
相比上海，二三線城市呈現明顯反彈。網上房地產數據顯示，南京國慶7天共認購商品住宅2859套，日均賣房408套，同比去年(認購1926套)上漲48.44%。而此前南京房價已經連續3個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到"拐點"下跌0.6%，7月房價環比下跌1.1%，8月跌幅進一步擴大至1.3%。
杭州成交也不錯。據透明售房網數據，杭州國慶期間共計成交124套，單日成交近億元的樓盤還不少。
少數開發商業績顯著。10月1日-7日，上海融創綠城投資控股有限公司黃金周期間銷售近20億元，僅上海區域就攬金12.86億元。其中融綠上海玉蘭項目銷售5.16億元，黃浦灣和盛世濱江分別銷售2.5億元、2.2億元民間信貸設定流程任何問題免費諮詢，上海禦園和香溢花城均完成1.5億元銷售額。
與個別房價宣稱漲價不同，更多房企更願意通過一些創新的營銷手段來吸引客戶。例如綠地、世茂、金地、越秀近期攜手平安好房，推出瞭好房貸、好房寶等跨界產品，通過首付款分期、短期過橋借貸，解決購房者首付款不足，以及首付定金補貼等問題，以期促進銷售資金快速回籠。
剛剛結束的上海房展會上傳遞出一個信息：不論是購房者還是開發商都尚處於觀望狀態，多傢房企在房展會上給出的促銷幅度並不大，讓買傢降價預期再度落空。
據業內人士分析，今年年底前，房價將基本保持穩定，到明年，新的貸款額度開放，此次信貸新政才可能得以真正落實，進而帶動成交增長。不過，開發商要調整產品結構，多供應改善需求和投資需求產品，銀行應會優先考慮買二套房的貸款申請。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08402936374.shtml
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