一線城市又有錢瞭土地出讓收入逆市創新高
??一線城市又有錢瞭
??一線城市儼然成為2014年土地市場的大贏傢。
??公開數據顯示，截至11月30日，北京、上海、廣州、深圳四城市的土地出讓金高達4692.9億，離2013年5245億的歷史紀錄隻有咫尺之遙。而隨著12月土地市場的繼續升溫，刷新這一紀錄似乎毫無懸念。
??“大傢還是看好一線城市。”住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌這樣告訴記者。中國房地產學會副會長陳國強也指出，開發商正在逃離三四線城市，而投資回報率高、風險相對較低的一線城市成為其資產配置的重點。
??顧雲昌認為，土地出讓收入增加會加大地方對土地財政的依賴，“並不是一件好事。”陳國強則表示，隨著優質地塊的日益稀缺，北京、上海等城市的土地出讓收入大幅下滑是很有可能會出現的，地方政府必須早做準備。
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??一線城市逆市創新高
??北京市土地整理儲備中心的最新數據顯示，截至11月30日，北京今年的土地出讓金總額達到1900.5億元，已經超過瞭去年全年的水平，再創歷史新高。
??前11個月，北京、上海、廣州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地價款3190.33億元。這一數據不僅超過瞭去年全年的交易紀錄，而且首次突破3000億元大關。算上商業用地和其他經營性用地，一線城市截至目前成交的總土地價款達4692.9億。
??回想今年全國土地市場曾經歷過將近半年的疲軟期，這些數字更顯得出乎意料。
??從今年3月份開始，各地台北小額借款信貸年息樓市相繼進入瞭調整期，與樓市緊密相連的土地市場也隨之進入瞭低谷，一線城市也不例外。
??以北京為例，從4月到9月，北京土地市場明顯降溫，不僅溢價率走低，其推地頻率也大幅減緩，自2月底推出4宗地之後，在長達3個月的時間裡都沒有再推出新的經營性用地，被業界稱為“百日斷頓”。此外，北京土地市場還出現瞭久違的流拍現象。
??7月15日，北京朝陽區孫河兩宗地公開掛牌，但截至7月29日，這兩宗地的網上報價為零，現場也僅有天恒與中糧兩傢房企參與。由於起拍價過高，這兩傢企業並未舉牌，該地塊最終流拍。9月28日，其中一塊地自降身價再次掛牌，但仍未能迎來買傢而再次流拍。而這是自2011年4月之後，北京土地市場上3年來首次出現流拍。
??進入9月份，尤其是在9月30日央行出臺房貸新政之後，北京土地市場才隨著樓市一起回暖，其他一線城市的土地市場也基本如此。
??業內人士普遍認為，如果不是遇到樓市調整，前11個月一線城市的土地出讓收入還會更高。
??進入12月，一線城市的土地市場仍在繼續升溫。12月3日，金地、朗詩、平安三方的聯合體以26.8億元的價格摘得上海寶山區寶山新城顧村一地塊，溢價率為51.8%。同樣在這一天，北京土地市場掛牌多宗土地，其中包括一宗建築規模近42萬平方米、底價達到70.7億元的“巨無霸”。
??一線城市土地出讓金創新高指日可待。
??開發商回歸
??和一線城市的全年將創新高相比，二線城市的情況就要差些，三四線城市則很慘。
??截至目前，江蘇省蘇州市今年隻發佈瞭3個掛牌土地的成交公告，而去年是14個。根據成都市國土資源局網站提供的信息，成都市今年掛牌成交的土地數量為103宗，而去年這一數字為340宗。
??本報記者統計發現，蘇州、成都、杭州、沈陽等二線城市的土地成交量普遍不到去年的三分之一，成交額也遠低於去年同期水平。相比這些二線城市，三四線城市更是慘不忍睹，有的城市甚至根本就沒有成交的記錄。
??2007年之後，中國房地產市場曾經出現過一波開發商進軍二線以及三四線城市的熱潮。但現在，開發商正在逃離三四線城市，重回北上廣深這四大一線城市。
??自9月份以來，大房企在一線城市非常活躍，萬科、保利、首開等標桿房企曾多次出手拿地。不僅一線房企在回歸一線城市，一些二線房企也蜂擁而至。11月19日，上海浦東新區惠南鎮地塊一落槌，其溢價率105.11%，被來自重慶的東原地產拿下。11月21日，北京東壩南區一地塊吸引瞭首開、招商、龍湖等9傢房企參與競拍，經過42輪競價，該地塊最終被湖南富興以13.8億元競得，溢價率達到瞭49.2%。
??“開發商選擇一線城市，反映出他們對這些城市未來的樂觀預期。”陳國強指出，一線城市的房價和地價雖然都是全國最高的，但這並不意味著風險高和投資回報率低。恰恰相反，一線城市由於其獨特的地位，聚集瞭很多優質資源，具有其他城市無法比擬的發展優勢，在開發商眼中反而是最安全的市場。
??“一線城市房價高，但至少房子還賣得出去，三四線城市很多都賣不出去瞭。”顧雲昌這樣解釋開發商對一線城市的青睞。
??地方財政躲過一劫
??土地市場的火爆，最高興的無疑是地方政府。
??2013年，北京市的公共財政收入為3661.1億元，而當年全市的土地出讓收入為1821億元，將近財政收入的一半。除瞭深圳外，上海和廣州的土地出讓金都超過瞭當地財政收入的一半。土地出讓金的分量之重不言而喻。所以今年上半年土地市場開始遇冷之後，許多人都對這些城市的財政狀況倒吸瞭一口涼氣。不過現在看來是有驚無險，地方財政躲過瞭這一劫。
??陳國強表示，未來全國的土地市場會出現分化。一些前期土地供應量過大、有效需求不足的城市，尤其是三四線城市，其土地市場的情況會繼續惡化；而另外一些土地供應合適、有一定的產業支撐、人口呈凈流入的城市，其土地市場會有所好轉。至於一線城市，他認為其具有特殊性，由於其獨特的發展優勢，未來一段時間裡開發商都會趨之若鶩，土地出讓收入會繼續高企。
??“土地出讓金居高不下會使得地方政府高度依賴土地市場。”顧雲昌認為，土地出讓金持續成為地方政府的主要收入來源並不值得慶賀。
??即使對這些一線城市的地方政府而言，土地財政的風險也不容忽視。
??“制約一線城市土地市場的主要因素是供應能力，特別是優質地塊的供應能力。”陳國強認為，由於一線城市的優質地塊日漸稀缺，整體土地資源也越來越少，導致供應不足，土地出讓收入因而下降，這種情況是很可能會出現的。而且，這種情況目前已經在深圳開始出現瞭苗頭。
??2013年，深圳市的土地出讓收入為440億元，為全市財政收入1731億元的約四分之一，其占比水平在一線城市中明顯偏低。“不是深圳不願意賣地，而是它無地可賣。”陳國強表示，目前土地資源貧乏的深圳隻能走城市更新的道路，通過老城區功能改造等手段“擠出”一些土地來供應市場。
??陳國強指出，目前正在深圳出現的無地可賣現象，接下來可能將會在北京、上海、廣州乃至其他一些重點城市上演，這些地方的財政必須要盡快擺脫對土地市場的依賴。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-06/08265946791581851108290.shtml
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